Договор аренды квартиры - наем жилого помещения условия и регистрация
Чем наём жилого помещения отличается от аренды, какие условия включить в договор, когда регистрируют обременение, как оформить депозит и опись имущества и какие налоги платит собственник при сдаче квартиры.
Коротко
- Договор, который заключается с физическим лицом о жилье, юридически называется наймом, а арендой — только когда квартиру снимает организация.
- Форма письменная, но нотариус не нужен: договор действует с момента подписания сторонами.
- Договор найма на срок от одного года порождает обременение, которое регистрируют в Росреестре.
- Обязательно описать квартиру, срок, размер платы и порядок её изменения — иначе спорить будет не о чем.
- Наймодатель платит налог с дохода: НДФЛ 13 процентов, налог самозанятого 4 или 6 процентов либо налог по своей системе, если он ИП.
- Акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков защищает обе стороны при выезде.
Договор аренды квартиры чаще всего составляют по шаблону из интернета, где перепутаны наём и аренда. Разберём, чем эти договоры отличаются, что включить обязательно, когда нужна регистрация, как оформить залог и депозит и какие налоги платит собственник.
Наём или аренда: в чём разница
| Признак | Наём жилого помещения | Аренда |
|---|---|---|
| Кто снимает | Физическое лицо | Юридические лица и ИП |
| Глава кодекса | Глава 35 ГК | Глава 34 ГК |
| Как называются стороны | Наймодатель и наниматель | Арендодатель и арендатор |
| Для чего используется | Только для проживания | Для проживания сотрудников организации |
| Максимальный срок | 5 лет, если срок не указан — считается 5 лет | Определяется договором |
Если по-простому. Если квартиру снимает человек — это наём, даже если в шапке написано «договор аренды». Название документа само по себе ничего не меняет: суд применит нормы по существу отношений.
Что включить в текст договора
- Стороны договора. Паспортные данные обеих сторон и основание права собственности наймодателя.
- Объект. Квартира по адресу, площадь, кадастровый номер, количество комнат — квартира должна определяться однозначно.
- Срок договора. Конкретные даты. Если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет.
- Плата по договору. Размер, дата внесения, способ — наличными под расписку или переводом на карту.
- Изменение платы. В одностороннем порядке менять её нельзя, если это прямо не предусмотрено условиями договора.
- Коммунальные платежи. Кто платит за что: как правило, наниматель оплачивает счётчики, собственник — взносы на капремонт.
- Проживающие. Перечень лиц, в том числе детей, которые будут жить в квартире, и условие о животных.
- Депозит. Размер, случаи удержания по условиям договора и срок возврата после выезда.
В тексте договора стоит также прописать порядок посещения квартиры собственником: без такого условия визиты «в любое время» — например, без предупреждения — становятся частой причиной конфликта. Важно согласовать и дни, и время.
Образец договора аренды квартиры: из чего он состоит
Готовый бланк договора экономит время, но заполнять его нужно под свою ситуацию. Типовой образец договора найма жилого помещения состоит из преамбулы и нескольких разделов, и у каждого своя задача.
- Преамбула. Город, дата заключения договора и стороны: «гражданин Иванов И. И., именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и гражданин Петров П. П., именуемый в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем».
- Предмет договора. Квартира по адресу, её площадь, кадастровый номер и документ, подтверждающий право собственности, — например, выписка из ЕГРН.
- Права и обязанности сторон. Порядок оплаты, текущий ремонт, доступ собственника в квартиру, условие о гостях и животных.
- Плата и расчёты. Сумма в месяц, срок оплаты, порядок оплаты коммунальных услуг, размер обеспечительного платежа.
- Срок действия и расторжение. Даты начала и окончания, условия продления, случаи досрочного расторжения.
- Подписи и приложения. Паспортные данные, подписи сторон, акт приёма-передачи с описью имущества.
Скачать бланк и также сразу заполнить его онлайн бесплатно можно в нашем разделе шаблонов — ссылка в конце статьи. После заполнения образец договора распечатывают в двух экземплярах, каждая сторона подписывает оба.
Росреестр и документы
- Регистрация обременения. Нужна, если срок договора найма — год и более: заявление о государственной регистрации подают в Росреестр через МФЦ или Госуслуги.
- Срок 11 месяцев. Самый распространённый способ обойтись без государственной регистрации, с условием о продлении договора.
- Выписка из ЕГРН. До подписания договора наниматель проверяет по ней собственника и наличие обременений.
- Согласие других сособственников. Если квартира в долевой собственности, сторонами договора выступают все собственники или один из них по доверенности.
- Согласие банка. Требуется, если квартира в ипотеке и договор прямо это предусматривает.
- Акт приёма-передачи — неотъемлемая часть договора. С описью мебели и техники, показаниями счётчиков и фотографиями состояния.
Важно. Проверять нужно не только выписку из ЕГРН, но и того, кто пришёл на подписание договора: доверенность без права сдавать жильё и получать деньги не даёт полномочий. Оплата третьему лицу без такой доверенности не считается исполненной.
Права и обязанности нанимателя и наймодателя
Гражданский кодекс Российской Федерации распределяет обязанности сторон заранее, и договор может менять лишь часть этих правил.
| Наймодатель | Наниматель |
|---|---|
| Передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания | Использовать жильё только для проживания |
| Обеспечивать работу общего имущества дома и ремонт, который не лежит на нанимателе | Обеспечивать сохранность квартиры и поддерживать её в надлежащем состоянии |
| Не вмешиваться в пользование жильём без согласованных условий доступа | Вовремя вносить плату и, если так предусмотрено, коммунальные платежи |
| Отвечать за капитальный ремонт, если иное не установлено договором | Делать текущий ремонт, если иное не установлено договором |
- Совместно проживающие. В договоре указывают граждан, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем. Они имеют равные с ним права, а за их действия перед собственником отвечает наниматель.
- Переустройство. Перепланировка и переоборудование квартиры допускаются только с согласия наймодателя.
- Поднаём и временные жильцы. При долгосрочном найме сдать часть квартиры можно только с согласия наймодателя. Временные жильцы вправе проживать бесплатно не более шести месяцев подряд.
- Продление. По окончании долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право заключить договор на новый срок. К краткосрочному найму на срок до года эти правила не применяются.
Депозит и залог
| Что это | Как работает |
|---|---|
| Обеспечительный платёж | Возвращается при выезде, если имущество не повреждено и долгов нет |
| Плата за последний месяц | Условие о зачёте депозита в счёт последнего периода прописывают прямо в тексте договора |
| Удержание за ущерб | Возможно в случае подтверждённого повреждения имущества из описи |
| Естественный износ | Не основание для удержания: обои выцвели, техника исчерпала ресурс |
Размер депозита по условиям договора обычно равен месячной плате. Срок возврата — например, три дня после акта возврата — снимает большую часть споров.
Налоги с аренды квартиры
- НДФЛ 13 процентов при доходе до 2,4 млн рублей в год, свыше — по прогрессивной шкале. Базовый вариант: декларацию по итогам года подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля.
- Налог на профессиональный доход. 4 процента при сдаче физическим лицам и 6 процентов юридическим лицам, декларации нет, чек формируется в приложении.
- Патент или УСН. Подходит собственникам со статусом ИП и несколькими квартирами.
- Налоговый агент. Если квартиру снимает организация, она сама удерживает НДФЛ с выплат собственнику.
- Риск неуплаты. Недоимка, пени и штраф до 40 процентов от суммы налога при умышленном сокрытии дохода.
Аренда квартиры организацией
Когда жильё для сотрудников снимают юридические лица или ИП, это уже договор аренды: сторонами договора выступают арендодатель и арендатор, а отношения регулирует глава 34 кодекса. У такого договора есть свои особенности.
- Назначение. Арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан — в том числе командированных сотрудников. Разместить офис нельзя без перевода жилого помещения в нежилое.
- Налоги. Организация-арендатор становится налоговым агентом: удерживает НДФЛ из суммы арендной платы и перечисляет его в бюджет. Если арендодатель самозанятый, он выдаёт чек, и удерживать налог не нужно.
- Документы для учёта. Арендатору нужны договор, акт приёма-передачи и документы об оплате, чтобы учесть плату за аренду в расходах.
- Данные сторон. Вместо паспортных данных нанимателя указывают реквизиты организации и данные представителя, который подписывает договор, а также основание его полномочий.
Чек-лист перед подписанием договора
- Запросить выписку из ЕГРН и сверить с паспортом собственника ФИО, данные об объекте по адресу, этаж и площадь.
- Уточнить, кто ещё имеет право собственности, и получить согласие других собственников.
- Проверить, что в тексте договора нет пунктов о штрафах только для одной стороны без встречных обязательств.
- Зафиксировать в акте передачи точное состояние квартиры, число комплектов ключей и показания счётчиков на момент заключения договора.
- Если собственник снимает копию паспорта, оформить согласие на обработку персональных данных по федеральному закону № 152-ФЗ.
- Хранить финансовые документы: расписки или чеки за каждый платёж. Если арендодатель самозанятый, чек он обязан выдать при получении денег.
Расторжение договора
Наниматель вправе в любое время отказаться от договора, письменно предупредив собственника за три месяца и получив согласие граждан, которые постоянно проживают вместе с ним. Для наймодателя правила строже.
- Расторжение договора через суд — при невнесении платы более шести месяцев по долгосрочному договору или более двух раз по краткосрочному.
- В случае порчи жилья нанимателем или лицами, за которых он отвечает.
- При использовании не по назначению или систематическом нарушении прав соседей — после предупреждения.
- Соглашение о расторжении договора — самый простой путь, оформляется письменно с актом возврата.
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?
Государственной регистрации подлежит не сам договор, а обременение — и только если срок договора составляет год и больше. Поэтому в большинстве случаев договор заключается на 11 месяцев с возможностью продления.
Обязателен ли нотариус?
Нет, достаточно простой письменной формы и подписей сторон. Нотариальное удостоверение возможно по желанию, но юридической силы документу оно не добавляет.
Может ли собственник поднять плату в любой момент?
Нет, если договор не предусматривает одностороннего изменения. По общему правилу плату меняют соглашением сторон: для найма кодекс запрещает одностороннее изменение, если иное не предусмотрено законом или договором.
Что делать, если наниматель не платит за аренду?
Направить письменную претензию, зафиксировать долг и при отказе обращаться в суд. Самостоятельно менять замки и выселять людей нельзя — такие действия сами становятся нарушением.
Какой налог выгоднее платить собственнику?
Чаще всего налог на профессиональный доход: 4 процента при сдаче физлицам, отчётность не нужна, чек формируется в приложении. При нескольких квартирах и высоких доходах считают выгоду от патента или упрощёнки.
Образец можно также заполнить и скачать здесь: договор аренды квартиры — шаблон. Как устроен договор аренды коммерческой недвижимости — в статье договор аренды, а режим самозанятости разобран в материале как стать самозанятым. Другие разборы — в разделе Право.
Источники
- ГК РФ, глава 35 (ст. 671–688) — наём жилого помещения.
- ГК РФ, ст. 674 — форма договора найма и регистрация обременения.
- ГК РФ, ст. 687 — расторжение договора найма жилого помещения.
- НК РФ, ст. 208 и 228 — налогообложение доходов от сдачи имущества в аренду.
Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию специалиста.
