Договор аренды - какие условия включить регистрация и срок 11 месяцев

Договор аренды — самый частый документ у бизнеса после трудового: помещение, склад, оборудование, транспорт и другие вещи. Разберём, какие условия обязательно включить, когда нужна регистрация, как правильно описать имущество и плату, что делать с улучшениями и как расторгнуть договор без спора.

Стороны договора аренды и их права

В договоре аренды всегда две стороны. Арендодатель — собственник вещи или лицо,
которому закон либо сам собственник дал право передавать имущество во временное
пользование. Арендатор — тот, кто получает имущество во временное пользование и платит за него.
От того, кто подписывает договор аренды, зависит, устоит ли он в суде.

• Арендодатель — собственник. Собственность на объект недвижимости
  подтверждает выписка из ЕГРН, на оборудование — договор купли-продажи или
  бухгалтерские документы. Собственник вправе распоряжаться своим имуществом сам.
• Арендодатель — не собственник. Передавать имущество в аренду могут также
  доверенное лицо, арендатор по договору субаренды и учреждение в пределах прав,
  которые ему предоставил владелец.
• Арендатор — организация. Договор подписывает директор либо представитель
  по доверенности; полномочия проверяют по выписке из ЕГРЮЛ на дату сделки.
• Арендатор — предприниматель или гражданин. Для ИП договор аренды
  заключается по тем же правилам, что и для компании: отдельных требований к форме
  закон не устанавливает.
• Реквизиты сторон должны быть полными и актуальными на дату подписания:
  наименование, ИНН, адрес, банковские реквизиты для перечисления средств. Без них
  сложно доказать, кто и какое обязательство исполнял.

Что обязательно указать в договоре

Гражданский кодекс требует немногого, но на практике незаполненные условия оборачиваются спорами. Ниже — минимальный набор, без которого договор аренды работает плохо.

Форма и государственная регистрация

1. Письменная форма обязательна, если срок больше года или хотя бы одна сторона — организация; в силу договор вступает с даты подписания.
2. Регистрация в Росреестре нужна для аренды здания или помещения на срок от одного года: договор считается заключён с момента внесения записи.
3. Короткий договор, на срок меньше года, — распространённый способ обойтись без этой процедуры, при этом стороны обычно предусматривают автоматическую пролонгацию.
4. Бессрочный договор такой записи не требует, но любая сторона вправе отказаться от него, предупредив за три месяца, если речь о здании или помещении.
5. Пошлина. Её платит та сторона, которая обращается в Росреестр, — обычно это оговаривают отдельно.

Пролонгация на новый период тоже не требует записи в реестре, если каждый период меньше 12 месяцев. Но если стороны продлили договор на два года, зарегистрировать его придётся: этого требует закон.

Аренда недвижимости: здания, сооружения и помещения

Аренда недвижимости — самый частый вид договора у бизнеса. Нормы для строений и
сооружений вынесены в кодексе в отдельный параграф, и они строже общих: договор
аренды здания заключается только в виде одного документа, подписанного сторонами.
Обмен письмами или счёт здесь не работают.

Для объектов недвижимости важен и срок действия: договор аренды здания или
помещения на срок год и более подлежит государственной регистрации и считается
заключённым с момента внесения записи. Стороны могут зарегистрировать и более
короткий договор — закон этого не запрещает, но обязанности такой нет.

Аренда земельного участка

Земельный участок предоставляется во временное пользование по тем же правилам главы 34,
но с оговорками Земельного кодекса. В договоре аренды участка обязательны
кадастровый номер, категория земель и разрешённое использование: именно они
определяют, что арендатор вправе на участке делать.

• Частная земля. Условия стороны согласуют свободно, ограничения — только
  из категории и вида разрешённого использования участка.
• Государственная и муниципальная земля. Участки предоставляются в аренду
  по результатам торгов, а в случаях, прямо перечисленных в законе, — без них.
• Строительство. Если участок берут под строительство, срок аренды
  привязывают к периоду работ, иначе договор придётся продлевать.
• Строение на чужой земле. Покупатель постройки пользуется участком под ним
  на тех же условиях, что и прежний владелец.
• Регистрация. Договор аренды участка на срок год и более
  регистрируется в Росреестре в том же порядке.

Сколько платит арендатор

Размер аренды стороны определяют свободно. Кодекс лишь ограничивает частоту изменения: если иное не установлено законом или договором, менять её можно не чаще одного раза в год.

• Фиксированная сумма. Одна сумма за период — самый простой вариант договора.
• Переменная часть. Например, коммунальные услуги, электроэнергия по счётчику, эксплуатационные расходы.
• Индексация. Например, условие о ежегодном повышении на фиксированный процент или на величину инфляции.
• Арендные каникулы. Период без начислений на время ремонта — его оформляют прямо в договоре.
• Обеспечительный платёж. Возвращается при выезде или засчитывается в счёт оплаты последнего месяца, если так написано в договоре.

Передача объекта и его состояние

Текущий ремонт обычно ложится на арендатора, капитальный — арендодателя. Стороны вправе распределить это иначе: например, зачесть стоимость ремонта помещения в счёт аренды.

Оплата и типичные споры

Большая часть конфликтов по договору аренды возникает не из-за самой платы, а из-за того, что стороны по-разному поняли условия оплаты и порядок их изменения.

• Дата внесения платы — конкретное число, а не «до конца периода»: расплывчатая формулировка мешает считать просрочку.
• Момент исполнения. Укажите, в каком случае обязательство считается выполненным: при списании со счёта или при зачислении арендодателю.
• Индексация действует, только если прямо прописана в договоре: размер, периодичность и порядок уведомления.
• Неустойка. Является дополнительной гарантией для обеих сторон: за просрочку оплаты и за задержку передачи имущества.
• Акт сверки раз в квартал снимает большую часть будущих разногласий: например, о зачёте обеспечительной суммы.

Улучшения арендованного имущества

• Отделимые улучшения являются собственностью арендатора: свои вещи он забирает при выезде.
• Неотделимые улучшения переходят арендодателю. Их стоимость возмещается, только если они сделаны с его согласия.
• Согласие лучше оформлять письменно, с описанием работ и сметой — устная договорённость при разбирательстве не работает.
• Налоговый учёт. Неотделимые улучшения с согласия арендодателя амортизируются арендатором в течение срока договора.
• Без согласия собственник вправе потребовать привести имущество в первоначальное состояние за счёт арендатора.

Что можно взять в аренду

Предметом договора аренды выступают непотребляемые вещи — не только объекты недвижимости: это вещи, которые не теряют своих свойств при использовании. Деньги, сырьё и материалы в аренду передать нельзя: их нельзя вернуть в том же виде.

Собственник может передать в аренду только своё имущество либо действовать через представителя с доверенностью. Если арендодатель сам арендатор, речь идёт о субаренде — она требует согласия арендодателя по основному договору и не может длиться дольше него.

Субаренда, перенаём и другие способы распорядиться правами

Права арендатора по договору аренды можно передать другому лицу, но только с
письменного согласия арендодателя. Кодекс перечисляет несколько таких способов, и у
каждого свои последствия для сторон.

Согласие арендодателя лучше получать отдельным документом с указанием имущества и
срока. Общая фраза о праве сдавать имущество в субаренду в основном договоре тоже
работает, но при разбирательстве суд смотрит, охватывает ли она конкретный случай.
Субаренда без согласия — основание расторгнуть договор аренды досрочно.

Кто содержит имущество и делает ремонт

Кодекс относит капитальный ремонт к обязанностям арендодателя, а
текущий ремонт и содержание имущества — к обязанностям арендатора. Порядок можно
изменить договором, и на практике стороны часто так и поступают.

• Капитальный ремонт. Кровля, несущие конструкции, инженерные системы
  постройки. Если арендодатель его не делает, арендатор вправе провести работы сам и
  зачесть средства в счёт арендной платы.
• Текущий ремонт. Отделка, мелкие поломки, замена расходных частей
  оборудования — расходы арендатора, если договор не говорит иное.
• Содержание. Уборка, вывоз мусора, обслуживание техники: эти обязанности
  тоже стоит распределить прямо, вплоть до того, кто меняет ключи от помещения.
• Повреждения. Ущерб сверх нормального износа возмещает арендатор; размер
  подтверждают актом и сметой, а не устной оценкой.
• Возврат. Имущество возвращается в том состоянии, в каком было
  получено, с учётом нормального износа — это прямое требование закона.

Права сторон в период действия договора

• Арендатор в период действия договора пользуется имуществом по назначению и условиям сделки, а плоды и доходы от использования остаются у него.
• Арендодатель и его представитель могут проверять состояние своих вещей в согласованном порядке — визиты лучше согласовать заранее.
• Смена владельца не прекращает действия договора аренды: новый владелец занимает место арендодателя на прежних условиях.
• Преимущественное право. Добросовестный арендатор имеет приоритет при заключении договора на новый срок.
• Выкуп. Стороны могут предусмотреть переход имущества в собственность арендатора после внесения выкупной цены.
• Сохранение силы. Если после окончания аренды арендатор продолжает пользоваться вещью без возражений арендодателя, договор считается заключён на неопределённый срок и сохраняет силу.

Споры по договору аренды: что смотрят суды

Споры между организациями и предпринимателями рассматривает арбитражный суд.
До обращения в суд по денежным требованиям обязателен претензионный порядок:
сторона направляет претензию и ждёт ответа, обычно тридцать дней.
Для расторжения по требованию арендодателя закон добавляет ещё одно условие —
предупреждение нарушителю, о нём ниже.

Суд исходит из текста договора: если условие не написано, действует правило
кодекса, а не договорённость на словах. Поэтому любые изменения — размера платы,
срока, порядка расчётов — оформляют дополнительным соглашением в той же форме,
что и основной договор аренды.

Расторжение договора

Прекращение действия договора аренды возможно по соглашению сторон, по условиям договора или через суд по основаниям кодекса. Стороны также могут прекратить действие договора аренды в любой момент, если договорились об этом письменно.

Пока действие договора не прекращено, стороны исполняют его условия. Перед обращением в суд арендодатель обязан направить письменное предупреждение с разумным сроком на устранение нарушения. Без него иск оставят без рассмотрения: соблюдение этого порядка является обязательным.

Проверка договора аренды перед подписанием

1. Предмет. Стороны должны описать объект так, чтобы его можно было определить: адрес, кадастровый
   номер, площадь, для техники — марка и серийный номер.
2. Полномочия арендодателя. Есть выписка из ЕГРН или другой документ,
   который подтверждает право передавать имущество в аренду.
3. Срок действия. Указаны даты начала и окончания либо прямо написано, что
   договор заключён бессрочно; стороны должны понимать, продлевается ли он автоматически.
4. Размер и порядок оплаты. Сумма, состав платы, дата внесения, реквизиты;
   отдельно — можно ли менять ставку и как часто.
5. Коммунальные услуги и обеспечительный платёж. Ясно, входят услуги в плату
   или оплачиваются сверх, кто передаёт показания счётчиков и когда возвращается
   обеспечение.
6. Приём и возврат. Договор обязывает подписать акт при заезде и при
   возврате: без актов спорить о состоянии объекта почти бесполезно.
7. Расторжение. Перечислены случаи досрочного отказа и срок уведомления
   второй стороны.

Если речь о жилье, порядок другой — разобран в статье договор аренды квартиры, а готовый бланк лежит здесь: шаблон договора найма. Как проверить вторую сторону сделки — в материале проверка контрагента. Другие разборы — в разделе Право.

Материал носит справочный характер и не заменяет консультацию специалиста.